Как снизить процент по действующей ипотеке в первичном банке-кредиторе. Снизится ли ипотечная ставка? Понижение ипотечной ставки в году

Ипотечные заемщики банка ВТБ 24 с действующими ипотечными кредитами имеют право обратиться с просьбой о снижении действующей процентной ставки. Клиенты, оформившие свои займы в 2014-2017 гг. – в период пика экономического кризиса – именно так и поступают. Снижение ставки по ипотеке в ВТБ 24 – действенный способ уменьшения итоговой стоимости кредита и кредитной нагрузки, тем более, что с 1 августа 2019 года банк ВТБ 24 снизил ставку по ипотеке. Рассмотрим подробнее, что потребуется для получения таких условий и какие имеются требования и ограничения,

Само право на изменение условий кредитования в пользу заемщика предусмотрено ГК РФ (ст. 450). При согласовании новых параметров займа с банком с заемщиком будет подписано дополнительное соглашение, в котором прописывается значение новой ставки.

Начиная с сентября 2017 года, заемщики с открытыми ипотечными кредитами получили возможность снизить обозначенную в договоре процентную ставку. Сделать это стало возможно по причине стабилизации российской экономики и, как следствие, снижения ключевой ставки ЦБ РФ.

Важно! Официальных программ и предложений от банка ВТБ 24 по уменьшению действующих процентов нет. Инициатива полностью исходит от клиента.

На сегодня в 2019 г. в банке все ипотечные заемщики, у которых ставка равна или выше 10,5% годовых, могут обратиться в банк с заявлением о ее снижении. Лицам со ставками, величина которых меньше обозначенной цифры, вероятнее всего, будет отказано.

Минимальное значение кредитной ставки в ВТБ 24 на начало текущего года составляло 9,7% в год. Снижение ставки рефинансирования Центробанком с 7,75 до 7,5 п.п. в период до 25 марта 2018 г. явилось фактором постепенного снижения процентов по ипотеке до 8,9% (по данным на конец 1 квартала).

Но с 6 ноября 2018 года ВТБ поднял ставки по ипотеке на 0,4 п.п. вслед за ставкой ЦБ и другими банками.

Актуальные сведения по значению текущих процентных ставок для ипотечных продуктов в ВТБ 24 представлены в таблице ниже.

Так как Банк России заявляет о последующем повышении значения ключевой ставки, то с высокой долей уверенности можно говорить о том, что и кредитные ставки будут также расти.

Стоит ли снижать ставку и выгодно ли это: плюсы и минусы

Ответ на этот вопрос связан с соотношением потенциальной выгоды и предстоящих затрат, и он не всегда будет положительным. Все зависит от конкретного случая и вводных параметров оформленной ипотеки. Стоит также отличать простое снижение процентов по действующей ипотеке ВТБ 24 по заявлению и рефинансирование ипотеки в ВТБ 24 другого банка. Это два принципиально отличных вида действий.

Первый предполагает простое письменное заявление уже действующего заемщика ВТБ снизить ему ставку в связи с общим снижением ставок. Второй вариант предполагает, что заемщик банка решает перевести свою задолженность в ВТБ под более низкую ставку. В первом варианте выгода очевидна и особых затрат не требует, а вот во втором варианте нужно будет все посчитать.

Рассмотрим простой пример. Заемщик оформил ипотеку в 2015 году в размере 5 миллионов рублей сроком на 10 лет под 13,5% годовых. выдаст переплату по кредиту в размере 4,1 млн. руб. (если исправно погашать долг в течении этих 10-ти лет), без учета стоимости страховки и иных издержек. С 2015 по настоящее время он выплатил уже 2,9 млн. руб.

Допустим, в 2019 году он принимает решение рефинансировать ипотеку в ВТБ 24 на более выгодных условиях: 2,1 млн. рублей (остаток задолженности за вычетом уже погашенной суммы) на 7 лет под 10% в год. Простая арифметика показывает, что клиент уже переплатил по изначальному кредиту 1 млн. 307 тысяч руб. + переплата по рефинансируемому займу составит 828 тыс. руб. Итого 2,135 млн. руб.

Вывод по этому случаю очевиден – выгода ощутима и обращаться и стоит попробовать рефинансировать ипотеку в ВТБ. Невыгодным понижение процентной ставки может быть в случае, когда заемщик оплатил уже более половины долга и прошло более половины срока кредитования. Подробнее про вы можете почитать в нашем прошлом посте.

Уменьшение процентов по ипотеке имеет следующие плюсы:

• выгода по переплате (следует внимательно считать);
• снижение долговой нагрузки (за счет снижения ставки будет снижен размер ежемесячного платежа);
• упрощенная процедура для действующих заемщиков ВТБ 24.

К недостаткам можно отнести:

• неизбежность появления дополнительных затрат для заемщика (обязательно потребуется заключить договор страхования, оплатить оценку недвижимости, госпошлины и иные расходы, которые могут существенно увеличить стоимость кредита);
• увеличение временных затрат (сам банк отводит на рассмотрение каждого заявления с просьбой уменьшить ставку до 60 дней, не считая времени на сбор дополнительных документов и иные процедуры).

Снижение ставок по действующей ипотеке ВТБ 24

Банк ВТБ 24 принимает от своих заемщиков с открытым ипотечным кредитом заявления с просьбой выгодного уменьшения процентов. Документ составляется в свободной форме на имя руководителя кредитной организации.

Важно! ВТБ 24 может снизить ставку до 9,7% максимум.

Заявление

Заявление о снижении процентов по действующей ипотеки ВТБ 24 составляется в свободной форме и должно сдержать:

• ФИО заемщика;
• Данные по ипотеке (номер договора, дату выдачи, остаток долга, срок, текущую ставку);
• Указать причины для снижения ставки (общее снижение ставок + личные обстоятельства);
• Указать желаемую ставку;
• Информацию куда направить ответ.

Важно! ст. 450 ГК РФ предполагает возможность изменения условий ранее заключенного договора, поэтому не стоит этого бояться. По условиям данное заявление может написать один из заемщиков, но нужно согласие от созаемщика.

Требования к заемщику и кредиту для снижения ставки

Заемщик должен соответствовать следующим основным требованиям:

1. Постоянная регистрация в регионе присутствия банка.
2. Достаточная платежеспособность (учитываются различные формы подтверждения дохода).
3. Хорошая кредитная история (данный фактор тщательно анализируется банковскими служащими и исключает любые просрочки или нарушения условий заключенного кредитного договора).
4. Полная дееспособность.
5. Отсутствие долгов по оплате страховки.

Сам займ также проверяется на наличие установленных требований и ограничений, среди которых:

• валюта – российские рубли;
• займ получен более 1 года назад;
• остаточная задолженность по ипотеке больше или равна 500 тыс. руб.;
• текущая процентная ставка – от 10,5% в год;
• отсутствие фактов применения любых программ реструктуризации ранее (например, программы поддержки АИЖК или продукты ВТБ 24);
• залог (обременение) оформлен должным образом;
• кредит выдан по любой ипотечной программе, за исключением программ «Военная ипотека» и «Социальная ипотека РЖД».

Понизить ипотечные ставки смогут только добросовестные клиенты, у которых нет действующего просроченного долга и допущенных просрочек продолжительностью свыше 30 дней.

Куда обращаться

Заявление на снижение ставки по ипотеке ВТБ 24 следует подавать в то отделение, в котором она оформлялась. Это могут быть или специализированные ипотечные центры, которые обычно обособлены от обычных офисов, или же многофункциональные отделения, которые занимаются проведением широкого спектра операций и обслуживания различных категорий клиентов.

Если заемщик оформлял ипотечный кредит в банке ВТБ и не первый год является его клиентом, то пакет документов при подаче заявки на снижение ставки для него будет минимальным. Потребуется предоставить только паспорт и собственноручно написать заявление.

Для клиентов бывшего ВТБ Банка Москвы возможно специалисты потребуют продублировать документы.

Потребуется предоставить:

• российский паспорт;
• документы, подтверждающие занятость и кредитоспособность;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• копия кредитных документов (кредитного договора с графиком погашения, договора об ипотеке);
• документы на залоговое имущество;
• копия договора страхования и квитанция об уплате страховой премии;
• заявление.

Окончательный состав пакета бумаг определяется отдельно для каждой заявки.

Срок рассмотрения

Официальный срок рассмотрения каждого заявления составляет не более 60-ти дней. Именно за этот период банк обязуется рассмотреть ситуацию клиента, изучить документы и вынести окончательное решение о смягчении условий кредитования.

Практика показывает, что реальный срок получения ответа от банка немного меньше и составляет в среднем 1 месяц. Но, опять же, все зависит от конкретного случая. По одному заявлению банк может принять решение через 1-2 недели, а по другому потребуется 2 месяца.

Что делать после одобрения заявки на снижение

После получения положительного ответа от банка стороны заключают дополнительное соглашение к заключенному кредитному договору. Его неотъемлемой частью станет новый график платежей, рассчитанный с учетом изменившейся процентной ставки.

Для подписания бумаг обоюдно выбирается удобный день и назначается конкретное время. Заемщик начнет выплачивать ипотеку по новой ставке с 1-го дня платежного периода, который следует за периодом подписания документов. Вся необходимая информация будет отображена в графике.

Основные причины отказа и что делать в таком случае

ВТБ снижает ставки по ипотеке далеко не каждому обратившемуся заемщику. Даже благонадежные клиенты могут получить обоснованный отказ. Среди основных причин такого отказа можно назвать:

1. Испорченная кредитная история (присутствуют просрочки или долг вовсе не обслуживается).
2. Сам кредит не соответствует требованиям банка (например, сумма займа менее 500 тыс. руб. или займ оформлен несколько месяцев назад).
3. Ставка изначально не высока (ставки меньше 10,5 в сторону уменьшения банком не рассматриваются).

Клиенты ВТБ, которым было озвучено отрицательное решение на просьбу уменьшить кредитную ставку по ипотечному займу, в качестве альтернативного пути решения проблемы могут обратиться с подобным заявлением в другой банк.

Сегодня многие крупные банки РФ предлагают интересные программы рефинансирования, по которым можно объединить до 5-7 действующих кредитов, причем разного типа (например, потребительские и ипотеку). Сравните .

С 2019 все клиенты, которые оформляли займы под 10,5% в год и выше имеют право написать заявление с просьбой о снижении ставки. Снижение будет небольшим – 0,5 п.п. Однако для крупных кредитов даже оно будет способствовать уменьшению ежемесячной кредитной нагрузки и снижению переплаты. В любом случае, следует обязательно сделать предварительные расчеты и убедиться, что это действительно целесообразно и выгодно.

Подробнее про сторонних кредитов вы узнаете далее.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Расскажите о вашем опыте снижение ставки в ВТБ 24? Как все прошло?

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Год обещает быть для рынка ипотеки интересным. Главная интрига: оправдаются ли расчеты официальных структур, которые прогнозируют дальнейшее снижение ставок и рекордный рост выдачи новых кредитов?

«Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, мы ожидаем, что уже в следующем году может быть выдано более 1 млн кредитов на сумму 1,7-1,8 трлн руб. Это позволит как минимум повторить результаты рекордного 2014 года. По мере достижения целевого ориентира по инфляции в 4% ставки по ипотеке продолжат снижаться и к концу следующего года могут достичь уровня в 11,0-11,5%.

По прогнозам , уже в 2018 году ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 10%», — сообщили «Газете.Ru» в аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Надо сказать, что многие участники рынка восприняли подобные прогнозы со сдержанным скепсисом. Так, аналитик ГК «Алор», назвал их «чрезмерно радужными», хотя признает, что при ряде условий есть шанс выйти на запланированный объем новых кредитов.

«Если в этом году агентство оценивает рост объемов в пределах 30% к уровням прошлого года, то есть с 1,3 трлн до 1,5 трлн руб., то, в принципе, вероятность того, что банкам удастся выдать за 12 месяцев 2017 года сразу 1,7-1,8 трлн руб., есть, но только при ряде условий», — считает Яковенко. Выйти на рекорд, по его мнению, удастся, если на достаточно низком уровне будут и ипотечные ставки, и цены на жилье.

Что касается ставок, то главная интрига следующего года на рынке ипотеки, как отметил Дмитрий , заместитель председателя правления Ланта-банка, будет ли продлена программа государственного субсидирования ипотечных ставок, которая заканчивается 31 декабря 2016 года, и дальнейших расчетов по ней нет.

Как сообщили в АИЖК, в настоящее время ставки по ипотечным кредитам вернулись на уровень 2014 года, в связи с чем поддержки рынка ипотеки через программу субсидирования уже не требуется.

«Сегодня необходимо развитие рыночных механизмов, которые не потребуют привлечения бюджетных средств. В их числе механизм выпуска однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК, который позволит банкам получать дешевое фондирование и впоследствии предлагать гражданам ипотечные кредиты по сниженным ставкам», — отметили в аналитическом центре агентства.

В то, что после отмены субсидирования ставки продолжат снижаться, верят не все.

«Прогнозы правительства в 2017-м по уменьшению процентной ставки, к сожалению, маловероятны. В первую очередь это связано с непростой экономической ситуацией и внешними макроэкономическими факторами. При отмене господдержки в 2017 году ориентировочные ставки останутся в диапазоне 11,5-13%», — считает Евгений Нартов, руководитель департамента ипотеки компании «Бон Тон».

Как напомнил Шевченко, именно субсидирование ипотеки удержало на плаву рынок жилой недвижимости в уходящем году.

«Без него кризис застройщиков был бы гораздо глубже, падение цен на квартиры было бы более драматичным, и это отразилось бы не только на недвижимости, но и на смежных секторах, где недвижимость находится в залогах, например», — полагает эксперт. В текущей ситуации, по его мнению, уже можно отказаться от субсидий, достигнув снижения ставок за счет понижения ключевой ставки Центробанка.

«Я думаю, что власти вполне могут отказаться от субсидирования ипотеки, мотивировав это тем, что они снизят ключевую ставку ЦБ. В 2016 году она снижалась дважды и сейчас находится на отметке 10%, а эта ставка, по сути, определяет уровень ставок по кредитам коммерческих банков.

Если она будет снижена один-два раза в 2017 году, то существует вероятность ослабления рубля ближе к 70 рублям за доллар, будет проще исполнять государственный бюджет, ипотека станет дешевле. Но, скорее всего, лишится господдержки. в августе 2016 года заявил, что ставка по ипотеке в 2017 году вполне может опуститься ниже 11%, а все-таки является флагманом рынка ипотечных кредитов, выдает примерно половину объема, поэтому к такому прогнозу стоит прислушаться. АИЖК тоже готовит разные нововведения, например электронный документооборот по ипотечным кредитам», — делится прогнозами Шевченко.

Генеральный директор «НДВ-Недвижимости» также считает, что без льготной ипотеки уже можно обойтись.

Ставки будут понижаться и без участия государства благодаря росту продаж.

«В свое время госсубсидирование было внедрено в качестве спасительной меры, когда ипотека в банках предлагалась под 15% и выше. Сейчас мы видим другую ситуацию: развиваются стабилизационно-восстановительные процессы, и многие кредитные организации пересмотрели ставки в меньшую сторону. Мы ожидаем, что действительно в 2016 году будет реализована ипотека в среднем под 10% и без участия государства, ведь это мощный фактор спроса. Так, снижение ставки на 1 п.п. позволит привлечь 4% новых заемщиков, а при ипотеке в 7% желающих купить жилье в новостройке увеличилось бы как минимум вдвое», — полагает девелопер.

Однако, по мнению Яковенко, даже при снижении ставок до 10%, которое, по мнению многих экспертов, вполне вероятно, продажи могут замедлиться, поскольку цены поползут вверх.

«В этом году цены на жилье снижались во всех регионах, но лишь в результате формирования дисбаланса спроса и предложения. Рынок жилой недвижимости достаточно чутко на такие ситуации реагирует, и вслед за спросом с лагом в 1-1,5 года наступает снижение предложения. Таким образом, образовался излишек, сформированный к началу 2016 года в результате введения в эксплуатацию рекордных 85,3 млн кв. м жилья и еще 37,2 млн кв. м в первой половине года», — отметил Яковенко.

Но, как он напомнил, почти вся эта недвижимость — наследство докризисной эпохи.

«Последние два года активность застройщиков сокращалась, и, по мере того как спрос и предложение будут стремиться к балансу, неминуемо поползут вверх и цены на жилье», — полагает эксперт.

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Крупнейший банк России – Сбербанк – объявил 10 августа о новых условиях своих ипотечных предложений и сниженной процентной ставке по ним. Разбираемся, что изменилось и на каких условиях можно взять ипотеку в Сбербанке теперь.

Ипотека в Сбербанке: новые условия и снижение процентной ставки

Главное изменение условий ипотечных кредитов Сбербанка – это уменьшенный первоначальный взнос . Если раньше минимальная величина первоначального взноса равнялась 20 процентам, то теперь это 15% .

Что касается процентов по ипотеке, то снижение составило от 0,6% до 2%. Теперь проценты по ипотечным продуктам Сбербанка таковы:

• жильё в новостройках – 7,4-10% ,
• жильё на вторичном рынке – 8,9-10% .

Это не первое снижение ставок по ипотеке Сбербанком в текущем году. Так, в июне проценты по ипотеке были снижены, правда, не в таком объёме. Тогда снижение составило 0,2-0,75 процентов.

Тем самым, Сбербанк России делает условия по своим ипотечным кредитам более конкурентными.

Разумеется, на рынке можно найти и более “лакомые” предложения по ипотеке, однако, как правило, они поступают со стороны менее надёжных банков, а если сравнивать новые условия Сбербанка с его крупными и устойчивыми конкурентами, то обновлённая ипотека крупнейшего банка страны выглядит вполне достойно.

Напомним также, что от идеи снижения ключевой ставки. Такое снижение могло бы вызвать заметное удешевление всех кредитов в стране, а не только ипотечных. Однако, экономисты Центробанка сочли, что экономика страны пока не готова к снижению ключевой ставки, и её по меньшей мере до 15 сентября оставили прежней – 9% годовых. Это тот процент, под который кредитуются у государства сами банки, поэтому кредиты в принципе не могут иметь в России процент заметно более низкий, чем данная величина. В этом, кстати, главная причина дороговизны российской ипотеки по сравнению с ипотекой в развитых европейских государствах.

P.S. Более подробно и в полном объёме о новых условиях ипотечных кредитов Сбербанка можно узнать в соответствующем разделе официального сайта банка по

Итоги 2017 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок - 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп» . Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем - на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Источник: ЦБ РФ

Кредиты стали большими и долгосрочными

Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной - последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года - 11,40%.

Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта - 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.

Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году - 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.

Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.

Спрос переходит на вторичное жилье

В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир - в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки - 9,77%.

Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем - на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.

«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение „вторички“, - комментирует . - Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».

Москва опережает по спросу Подмосковье

Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп» . Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента - Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей. Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс. ипотек в области против 46 тыс. - в столице.

Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области - только 38% (21 тыс. сделок).

Доля ипотеки приближается к 50%

Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп» . Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ. Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% - в 2016 году и 27% - в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте - до 12%.

«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, - комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP . - К примеру, в нашем проекте бизнес-класса „Маяковский“ доля „ипотечников“ в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%. Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах. Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».

Риски ипотечного рынка растут

Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ). По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.

Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.

Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп» , средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.

«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему „пузыря“ на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум Групп“, участник партнерской сети CBRE . - На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий. Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».