Как продать часть комнаты в коммунальной квартире. Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей

Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире :

1. Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости .
2. Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
3. Ищем покупателя .
4. Собираем необходимый список документов.
5. Оформляем сделку, проводим регистрацию .

А теперь обо всем подробнее.

Оценка стоимости

Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается , исходя из следующих пунктов:

1. Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
2. Планировка квартиры.
3. Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
4. Количество проживающих на территории квартиры собственников.
5. Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.

Оценку комнаты можно провести самостоятельно , опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам .

Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом , тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.

Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.

Извещение соседей

Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами . Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.

Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты , то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.

Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.

В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи. Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра). Последней строчкой должно быть оповещение о вашем намерении предложить соседу возможность воспользоваться своим преимущественным правом покупки по указанной цене.

Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца . Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу. Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.

Варианты развития событий

Самый идеальный вариант – это, когда отношения с соседями хорошие, все они проживают в квартире, и желают сами приобрести комнату, либо дают добро на продажу, предоставив письменный отказ от покупки . В первом случае, мы сразу приступаем к оформлению сделки, во втором, нужно назначить удобный соседям день, когда они смогли бы оформить свой письменный отказ от покупки у нотариуса (конечно же, за счет продавца). Если нет возможности, чтобы люди пошли в контору, можно пригласить нотариуса на дом, но тогда цена на его услуги вырастает в полтора-два раза.

Бывает так, что сосед является не собственником жилья, а нанимателем, тогда нужно узнать, кто является хозяином и отправить ему (или учреждению, если комната выдана как ведомственное жилье) письмо с уведомлением . Придется подождать месяц, после чего, либо вы получите отказ от покупки и согласие на продажу, либо учреждение или хозяин изъявит желание приобрести жилплощадь, либо ответа не последует, но тогда, по истечению месяца, продавец волен действовать в своих интересах.

Третий вариант более жизненный, как показывает юридическая практика. Соседи, долгое время таившие обиды на продавца комнаты, решают ему отомстить и ставят всяческие препоны продаже . Либо они вовсе отказываются давать добро на продажу, либо исчезают в неизвестном направлении. Что же делать в таком случае?

Согласно Жилищному Кодексу РФ, в частности, статье 209, собственник имеет право предпринимать в отношении своего имущества любые действия, которые не запрещены законом РФ, то есть: продавать, сдавать в аренду, передавать, дарить, отдавать в залог, обменивать. Поэтому продажа комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей вполне возможна.

Если соседи не желают давать согласие, то достаточно лишь отправить всем им извещение о продаже и выждать месяц, дальше можно будет действовать исходя из своих планов .

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Но стоит знать, что совсем другие правила действуют в отношении ситуации, когда жилье находится в совместной собственности, то есть если группа людей (семья, трудовые партнеры и проч.) приобрели жилую площадь совместными усилиями на общие деньги. Тогда при продаже своей доли необходимо согласие остальных дольщиков, в противном случае, сделка будет недействительной .

Об этом гласит ст. 253 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Поиск покупателя

Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя , в случае, если соседи отказались выкупать комнату.

Существует только два способа поиска покупателя :

• поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам : согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
• самостоятельная продажа через СМИ . Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи . Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)

Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим .

В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично .

Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.

Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую . От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.

Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
• подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
• кадастровый план жилплощади;
• письменное уведомление соседей о намерении продажи.

Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени , бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня .

Оформление сделки

Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины . Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.

Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.

Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.

Как составить договор купли-продажи и заявления о продаже?

Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.

Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.

В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.

Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.

Договор лучше составить при помощи нотариуса , дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.

В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире – это трудоемкий процесс .

Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!

О нюансах продажи комнаты в коммунальной квартире смотрите в видео:

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом .

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

• соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
• районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
• отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

• самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
• воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

• паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
• справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
• извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
• договор купли – продажи;
• выписку из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
• акт приема – передачи комнаты;
• правоустанавливающую документацию на комнату;
• нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

• получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
• оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Комментарии (154)

Елена | 2018/01/10

Здравствуйте,мне подсказали,что продать комнату в трехкомнатной квартире можно так:составляется договор дарения на 1/100 доли,а затем договор купли-продажи остальной доли.какой из этих договоров надо заверять у нотариуса и выгодно ли это,законно ли это?Комната на нас с мужем в общей совместной собственности?

admin | 2018/01/17

Здравствуйте Елена! Поскольку квартира является вашей совместной собственностью, а ваш брак не расторгнут, то для продажи доли вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу доли. Указанный вами способ продажи доли в квартире не совсем соответствует действующему законодательству. В соответствии с последними изменениями в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Татьяна | 2018/05/16

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как я могу узнать, что жильцы решили продать квартиру по цене, ниже, указанной в извещении?

admin | 2018/05/24

Здравствуйте Татьяна! Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр как заинтересованное лицо, имеющее преимущественное право покупки, поскольку именно в Росреестр предоставляется договор купли-продажи с указанием цены договора.

Светлана | 2018/07/24

Добрый день! Подскажите, в каком законе указано, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты?

admin | 2018/08/01

Здравствуйте Светлана! Норма о преимущественном праве покупки содержится в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 250: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее».

Евгения | 2018/09/06

Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что у продавца комнаты должно быть официальное (“бумажное”) доказательство уведомления соседей о продаже, а также официальный отказ соседей (в случае, если с соседями нормальные отношения)? Или же достаточно только нотариально заверенного отказа?

admin | 2018/09/21

Здравствуйте Евгения! Положения Гражданского кодекса о реализации преимущественного права покупки доли не содержат условия об обязательном предоставлении отказа, а только о наличии подтверждения уведомления других собственников о продаже. Таким образом, у вас для регистрации сделки купли-продажи в Росреестре должны быть нотариально заверенные уведомления о продаже, то есть, доказательство уведомления собственников о продаже на бумаге.

admin | 2018/10/01

Здравствуйте Галина! Да, законодательство РФ в данном вопросе права собственника никак не ограничивает. Кроме того, дарение является безвозмездной сделкой и не требует согласия иных участников долевой собственности.

Маргарита | 2018/11/30

Здравствуйте, хочу купить комнату в коммунальной квартире за наличку. Покупаю через агенство. Через некоторое время риелтор позванил и сказал что я должна заплатить за письма которые рассылают собственикам. Разве я должна плотить за это? И мне предложили овансовое соглашение внести, что это?

admin | 2018/12/09

Здравствуйте Маргарита! Да, согласно внесенным изменениям в законодательство, а именно – в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по купле-продаже долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В вашем случае вам предложили как покупателю понести расходы продавца на оформление нотариально удостоверенных извещений о продаже квартиры (долей) продавцами. Несение данных расходов одной из сторон устанавливается по соглашению. Вы вправе отказаться от несения таких расходов, а также от внесения аванса по договору купли-продажи и обратиться в какое-либо другое агентство по сопровождению сделок с недвижимостью.

Альбина | 2018/12/08

Здравствуйте!Мне соседи прислали уведомление о намерении продать свою комнату за определенную цену.я ответила согласием. А сейчас они говорят, что неправильно указали цену. Что есть еще долги по коммуналке, и их тоже надо оплатить. Если не хотите, то сторонний покупатель готов купить. Или же платите больше. Мы пришлем вам новое уведомление. Правы ли они? Что делать в этом случае?

admin | 2018/12/20

Здравствуйте Альбина! Да, к сожалению, соседи вправе прислать вам новое уведомление с установлением новой продажной цены за долю в праве собственности на жилое помещение, поскольку их действия не нарушают положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении вашего преимущественного права покупки.

инга | 2018/12/18

Добрый день, если я правильно поняла, мне нужно отправить почтой соседям по квартире уведомление. Если они его не получили и не ответили, то получив на почте уведомление я могу его представить при сделке как подтверждение их отказа?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Инга! Если ваша квартира находится в долевой собственности, то с учетом изменений в законодательстве от 02 июля 2016 года (а именно – внесение изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») вам необходимо будет направить соседям уведомления о продаже доли через нотариуса, поскольку на настоящий момент все сделки с отчуждением долей в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (в том числе, и уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки).

Илона | 2018/12/20

Добрый день.
Нотариально заверять отказ при продаже ДОЛИ!! а если я продаю выделенную комнату с отдельным лицевым счетом, достаточно письменного уведомления и отказа соседей по почте заказным письмом?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Илона! Если ваша комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением и не является объектом долевой собственности, нотариально заверенные уведомления в вашем случае отправлять не надо, для соблюдения преимущественного права покупки соседей согласно статьи 42 Жилищного кодекса РФ, статьи 250 ГК РФ достаточно будет письменного предложения о покупке и письменного отказа соседей или отсутствия ответа в течение 30-ти дней с момента получения уведомления.

Ирина | 2019/01/02

Здравствуйте, я и моя дочь являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире по 1/2 доли.
Если соседи других комнат имеют несовершеннолетних детей у которых тоже есть доля в собственности, письма с уведомлениями надо отправлять на каждого человека имеющего долю в собственности, или одно – на каждую комнату в коммунальной квартире? И нужно ли потом заверять уведомления у натариуса? Спасибо заранее.

admin | 2019/01/18

Здравствуйте Ирина! Если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже направляется законному представителю ребенка (родителю) с указанием на собственника жилья (ребенка). В связи с последними изменениями в законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все уведомления о продаже долей в коммунальной квартире направляются строго через нотариуса. Таким образом, вам необходимо обратиться к любому нотариусу в регионе вашего проживания.

Лариса | 2019/01/27

Здравствуйте! Мой отец живет в двухкомн. коммуналке. Хозяйка второй комнаты умерла лет десять назад, в комнате никто не прописан, но живет внук бывшей хозяйки. Хотим продать свою комнату. Должны ли мы перед продажей спрашивать согласия соседа. Комнаты приватизированы. Спасибо.

admin | 2019/02/05

Здравствуйте Лариса! Если после смерти вашей соседки кто-либо из ее родственников вступил в права наследства, а имущество не было признано выморочным, вам необходимо обратиться к нотариусу для направления уведомлений о продаже принадлежащих вам долей в праве собственности на недвижимое имущество для соблюдения преимущественного права покупки соседей в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Татьяна | 2019/02/15

Добрый день. Прошу разъяснить разницу между долями в общей коммунальной собственности, когда применяются нормы 122-ФЗ (уведомление направляется через нотариуса) и когда комната является самостоятельным жилым помещением, не являясь объектом долевой собственности, когда достаточно направить предложение о покупке. К какому из случаев относится следующий пример: в долевой собственности у меня и мужа комната 20 метров (в форме 7/9 фигурирует как отдельный объект – в разделе Характеристика занимаемых комнат), в документах каждого фигурирует доля 10/35, т.е. метраж каждого, но в оценке от общей жилой площади?
И требуются ли перечисленные выше документы в случае продажи комнаты (долей мужа и моих) одному из собственников других долей?
Спасибо!

admin | 2019/02/26

Здравствуйте Татьяна! В случае, если комната по документам является самостоятельным жилым помещением, а вы не являетесь участником долевой собственности, то на соседей не распространяются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ о реализации преимущественного права покупки. В вашем случае вы с мужем являетесь участниками долевой собственности, поэтому вам необходимо направить через нотариуса соседям нотариально удостоверенные уведомления о продаже вашей комнаты.

Ирина | 2019/03/08

Добрый день.
Подскажите пожалуйста – я хочу продать приватизированную комнату с подселением по договору дарения. Какую минимальную стоимость комнаты я могу указать, чтобы покупатель (одариваемый) меньше платил налог? Кадастровая стоимость комнаты 456.000 руб. Заранее спасибо.

admin | 2019/03/20

Здравствуйте Ирина! Положения Налогового кодекса РФ об освобождении от уплаты налога при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. рублей не распространяются на сделки, оформленные посредством заключения договора дарения недвижимости. В соответствии с действующим законодательством любой одаряемый, не являющийся близким родственником дарителя, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подаренного имущества. Таким образом, для ваших одаряемых размер налога будет исчисляться от стоимости подаренного имущества (в вашем случае – кадастровая стоимость комнаты).

Светлана | 2019/03/17

Добрый день! Я была прописана с сыном в муниципальной комнате комунальной квартиры, в 2012 году вышла замуж, а в 2013 приватизировала комнату на двоих с сыном. Муж к этой комнате не имел никакого отношения, сейчас мы комнату хотим продать, нужно ли согласие мужа?

admin | 2019/04/01

Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Таким образом, согласия супруга на продажу комнаты не требуется.

Елена | 2019/03/31

Здравствуйте. Хотим продать комнату в двушке, сосед по квартире живёт в другом регионе, на письма не отвечает уже много лет. Какой у нас выход? Составить извещение через нотариуса и ждать 1 месяц?

admin | 2019/04/10

Здравствуйте Елена! В связи с внесением изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вам для продажи доли в квартире необходимо направить извещение о продаже доли соседу через нотариуса по известному вам адресу. В случае возврата уведомления по истечении месяца вы можете беспрепятственно продать свою долю третьему лицу и зарегистрировать такую сделку в Росреестре, поскольку преимущественное право соседа на покупку доли в данном случае нарушено не будет.

Ирина | 2019/04/03

Добрый день. Не могу самостоятельно определить разницу между долями в общей коммунальной собственности. Когда нужно уведомлять только через нотариуса, а когда достаточно почтового оправления. Трехкомнатная коммунальная квартира, проживают две семьи. У одной семьи 1 комната в долевой собственности на 3-х человек по 1/3 и один из них ребенок 14-15 лет. У второй семьи в собственности 2 комнаты по 1/2 в каждой комнате. Судя по выписке из ЕГРН на каждую комнату выписка делается отдельно и у каждой комнаты свой кадастровый номер. Если собственники 2-х комнат хотят продать свои комнаты каким же образом нужно правильно уведомлять соседей, через нотариуса или достаточно письма с описью и уведомлением? Заранее благодарю за ответ.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ирина! Положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки и необходимости направлять уведомления через нотариуса применяются только при продаже доли постороннему лицу. Если продажа доли осуществляется участнику долевой собственности (соседу), другим владельцам уведомления не направляются. Если собственники хотят продать свою долю именно постороннему лицу, то вам нужно будет направить уведомления через нотариуса каждому собственнику, а именно: уведомления направляются не на жилое помещение (комнату), а на имя ее владельца. Если собственником является несовершеннолетний, то уведомление может быть направлено на имя его законного представителя.

Ольга | 2019/04/05

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста: продаем комнату в коммунальной квартире. Несколько комнат в собственности у государства, то есть их не приватизировали.Нужны ли отказы от этих комнат? И если да, то у кого их получать?
Спасибо.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ольга! В данном случае вам необходимо направить одно нотариально-заверенное уведомления собственнику. Если комнаты в коммунальной квартире принадлежат муниципальному образованию, вы можете обратиться в Управление жилищно-коммунального хозяйства при администрации в городе вашего проживания и уведомления также будут адресованы в Управление ЖКХ при администрации.

Ирина | 2019/04/16

Здравствуйте! Сложилась ситуация, в которой соседи продали комнату без моего согласия. С чего мне начать для аннуляции сделки и покупки со своей стороны? Заранее спасибо!

admin | 2019/04/29

Здравствуйте Ирина! В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ вы можете признать данную сделку недействительной на основании нарушения вашего преимущественного права покупки. Признание сделок недействительными возможно только в судебном порядке. Таким образом, вам необходимо обратиться в районный суд с соответствующим исковым заявлением и документами. Данная категория судебных споров является достаточно сложной, поэтому вам следует обратиться к юристу или адвокату за получением квалифицированной юридической помощи в суде.

ольга | 2019/04/23

Спасибо! Я нашла информацию, что в СПБ вроде не нужно получать отказы если комната в собственности у государства, вроде существует какой-то закон именно в СПБ, скажите, правда ли это? Какой-то конкретной информации со ссылкой на этот закон не смогла найти.

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Ольга! В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 16.04.1999 N 595-р (ред. от 23.03.2001) “Об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности”, утвержден Перечень объектов недвижимости в жилищной сфере, находящихся в общей долевой собственности, одним из участников которой являются Российская Федерация или Санкт-Петербург, возмездное отчуждение доли в которых требует согласия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Таким образом, если вашего адреса проживания нет в Перечне, уведомлять о продаже доли администрацию Санкт-Петербурга не нужно.

Людмила | 2019/04/26

Здравствуйте. В 2016 году хотела продавать комнату. Другим собственникам отправляла уведомления, нотариально заверенные, и личные отказы у нотариуса от преимущественного права покупки. На данный момент комната не продана, подскажите пожалуйста, надо ли повторно собирать отказы у соседей и отправлять новые уведомления?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! Статьей 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, а также иными нормативными актами не установлен какой-либо конкретный срок действия уведомления о продаже. Направленное вами уведомление будет считаться действительным, если не изменились условия сделки, обозначенные в уведомлении. Таким образом, если с вашей стороны условия сделки не меняются, то новые уведомления можно не направлять.

нина | 2019/05/11

Здравствуйте, у нас комната под номером в коммунальной трех комнатной квартире, а остальные две комнаты доли, подскажите как продать нам комнату.

admin | 2019/05/23

Здравствуйте Нина! В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки в случае продажи долей в праве собственности постороннему лицу, вам необходимо направить уведомления о продаже остальным собственникам. В случае, если доли будут проданы вам одному из соседей, необходимости направлять уведомления не возникнет.

Катерина | 2019/05/28

Спасибо большое за консультацию, Игорю Викторовичу!!! Получила полный, развёрнутый ответ на мою ситуацию.

Вячеслав | 2019/05/31

Добрый день! Продаем комнату в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направлены уведомления о предстоящей продаже комнаты в простой письменной форме заказными письмами с уведомлениями. Некоторые соседи письма не получают. Сможем ли мы по истечения срока хранения письма на почте и не получения их соседями совершить сделку купли-продажи со сторонними покупателями?

admin | 2019/06/10

Здравствуйте Вячеслав! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки обязывает продавца известить лиц, имеющих такое право, и выдержать срок в 30-дней с момента уведомления таких лиц. Таким образом, после истечения данного срока и возврата писем вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Данная ситуация достаточно часто встречается на практике и каких-либо проблем у продавцов и покупателей недвижимого имущества не вызывает.

Надежда | 2019/06/10

Если я хочу продать комнату собственникам проживающих в этой же квартире, нужно ли мне от них подтверждение о покупки ими же заверенное юристом?

admin | 2019/06/19

Здравствуйте Надежда! Статья 250 Гражданского кодекса РФ обязывается собственника уведомить соседей при продаже доли только в случае продажи постороннему лицу, не входящему в круг остальных участников долевой собственности. Таким образом, если вы продаете комнату одному из соседей, уведомлять других о продаже нет необходимости.

Айгуль | 2019/06/13

Соседка продала комнату в коммунальной квартире. Комнаты у всех приватизированы.Соседей вызывали к нотариусу на подпись. Моя мама (собственник) тоже поставила подпись. Но у нее плохое зрение и слух. Когда ставила подписи в комнате у нотариуса сидели другие люди. А заселился алкаш. За 3 месяца устроил ад в коммуналке. Могут ли отозвать свои подписи собственники. Ведь они не видели истинного собственника, да и соседка не присылала письма с правом выкупа остальным соседям. Все сделал шустрый риэлтор.

admin | 2019/06/28

Здравствуйте Айгуль! Если вы считаете, что было нарушено преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у кого-либо из соседей, то вы можете обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если соседи проставляли подписи в уведомлениях непосредственно на приеме у нотариуса, то в данном случае отправка уведомлений в письменном виде не обязательно, поскольку обязанность об уведомлении соседей была исполнена. К сожалению, законодательством не предусмотрено обязательное информирование соседей о личности будущего собственника одной из комнат в коммунальной квартире. В любом случае, вам следует проверить законность совершенной сделки.

Ольга | 2019/07/11

Добрый день! Я продаю комнату в коммунальной квартире (долевая собственность). Правильно я понимаю, что для того что бы получить отказы по ст.250 мне нужно идти к нотариусу и с ним оформлять уведомления, что бы он отправлял? или почтой заказное с уведомлением и описью? В квартире 8 комнат, но не все в собственности, есть и те что в муниципальном найме, кого в этом случае уведомлять? ситуация у меня усложняется тем, что проживаю я в одном городе, а комнату продаю в другом.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 ГК РФ обязывает при продаже доли постороннему лицу не получить отказ или согласие соседей, а известить их о продаже в письменной форме с предложением выкупить долю на заявленных условиях. В настоящий момент в связи с внесением изменений в закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уведомление всех участников долевой собственности происходит только через нотариуса. Кроме того, вы можете обратиться к нотариусу по месту вашего фактического нахождения, а не по месту нахождения недвижимого имущества.

Ольга | 2019/07/16

Здравствуйте! Продаем комнату в коммунальной квартире полученную по наследству. Направлены уведомления о намерение продажи соседям заказными письмами почти год назад. Подскажите срок действия уведомлений.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении преимущественного права покупки участников долевой собственности устанавливает соседям месячный срок для принятия решения о покупке либо об отказе покупки доли. Каких-либо дополнительных сроков действительности направленных ранее уведомлений законодательство не устанавливает, поэтому если заявляемые вами ранее в уведомлениях условия продажи не изменились, то новые уведомления вы можете не направлять.

Иван | 2019/07/29

Здравствуйте! Продана комната в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направленные нотариальные уведомления о предстоящей продаже комнаты соседи не получают. После истечения месячного срока обратно направлены нотариусу. Затем нотариусом направлена телеграмма, которую соседи не получали. Составлено свидетельство нотариуса о том что была проведена процедура уведомления соседей. Проведена сделка с регистрацией. После регистрации соседи заявляют, что они не уведомлены о продаже комнаты и хотят подавать в суд. Могут ли соседи как то доказать что процедура уведомления не соблюдена и сделка будет признана не действительной?

admin | 2019/08/22

Здравствуйте Иван! В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ о юридически значимых сообщениях сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, если соседи не смогут доказать, что не получали уведомлений по не зависящим от них обстоятельствам (длительная болезнь, переезд на другое место жительство со сменой регистрации и другое), сделка по купле-продаже отменена судом не будет.

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Основные покупатели

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

• Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров . Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
• Экспертиза специализированной организации . Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
• Оценить самостоятельно .

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

1. Этаж, на котором расположена квартира . Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
3. Наличие вспомогательных помещений : подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
5. Инфраструктура района . Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
6. Соседи . Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

• Оценить ее .
• Подготовить к продаже .
• Найти покупателя .
• Оформить необходимые документы .
• Осуществить сделку .

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире .
2. Уточнить адреса собственников .
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки .
6. Заверить реестр у почтового работника . Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

• Свидетельство о собственности на комнату ;
• Техпаспорт ;
• Справка – Ф 9 (о прописке) ;
• Квитанция об оплате коммунальных услуг .

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
2. . Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Одним из наиболее сложных в реализации вариантов сделок с недвижимостью считается продажа комнаты в коммуналке.

Этот вид жилья до сих пор сохранился, поэтому и вопросы его отчуждения по-прежнему актуальны.

Это обусловлено тем, что нередко собственники желают продать такую недвижимость, но встречают на пути многочисленные препятствия.

Чтобы состоялась продажа комнаты в коммунальной квартире, документы следует подготавливать заранее, а также решать вопрос с согласием соседей.

Перед осуществлением сделки необходимо удостовериться, что недвижимость может быть беспрепятственно отчуждена и у будущего продавца есть на это законное право.

Это зависит от вида собственности на недвижимость, так как может быть:

• Частная. В этом случае продавцом может свободно выступать собственник, а препятствий к продаже быть не должно.
• Государственная (муниципальная). Нередко коммунальные помещения предоставляются лицам в пользование на основании договора социального найма. Это означает, что данные граждане не являются собственниками, поэтому и продать недвижимость не могут.

Именно поэтому, не всякое жилое помещение в коммуналке может быть беспрепятственно отчуждено.

Если такое принадлежит муниципалитету или государству, проживающий в ней наниматель может ее обменять на аналогичную. Это максимум из того, что можно сделать при желании улучшить или изменить условия проживания.

Как получить согласие соседей?

Для осуществления задуманного, требуется получить согласие от соседей. Это условие требуется соблюсти из-за особого статуса продаваемого помещения. Однако, как это правильно сделать?

Соседи обладают преимущественным правом приобретения недвижимости в коммунальной квартире.

Именно поэтому о желании реализовать жилье необходимо предупредить всех, кто владеет соседними помещениями.

Данные лица могут приобрести продаваемую недвижимость в первую очередь. Если же никто не проявит желания сделать это, собственник может приступать к процедуре продажи третьим лицам.

Итак, последовательность действий при получении одобрения соседей должна быть такая:

1. Оповестить каждого из них в письменной форме о намерении продать жилье. Лучше отправлять такое оповещение письмом с уведомлении о получении. В нем должна быть указана цена и основные условия заключения сделки.
2. Получить ответ о намерении купить комнату. Заключить сделку с желающим.
3. Если такого ответа ни от кого не последовало, подождать 1 месяц.
4. Продать жилплощадь третьему лицу.

В случае отсутствия ответа или прямого отказа считается, что никто не хочет приобретать комнату. Следовательно, собственник вправе отчуждать имущество иным лицам.

Здесь уже может быть реализовано право самостоятельно и на свое усмотрение распоряжаться принадлежащим имуществом.

Документы для продажи комнаты

Для того чтобы правильно заключить договор купли-продажи, необходимо подготовить определенный пакет бумаг. В него обязательно войдут:

• копии паспортов всех участников сделки;
• выписка о зарегистрированных лицах в продаваемом жилье;
• технический паспорт из БТИ, если ранее не был оформлен, необходимо заранее заказать, срок ожидания его готовности составит до 2 недель;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• разрешение от органов опеки и попечительства, если в деле участвует несовершеннолетний;
• извещения, которые были посланы соседям.

Переход права на объект обязательно регистрируется в Росреестре.

Именно поэтому необходимо подать туда указанный пакет документов, приложив подписанный договор купли-продажи, акт приема-передачи и расписку о получении денег. Без прохождения регистрации соглашение не будет считаться совершенным.

Результатом прохождения регистрации станет получение свидетельства, в котором будет указано имя нового владельца и внесение записи в Росреест о смене собственника.

Оформление сделки

Процедура начинается с постановки в известность собственников соседних комнат.

После получения их отказа или согласия о приобретении имущества, можно переходить к заключению сделки.

Происходит этот процесс в несколько этапов:

1. Составление и подписание договора и всех сопутствующих документов.
2. Непосредственно передача денег за приобретенный объект.
3. Регистрация права собственности покупателя.
4. Получение свидетельства из Росреестра на имя нового владельца.

Составить договор и подписать его могут стороны самостоятельно или с помощью профессионального юриста. Прибегать к совету профессионала необходимо, если участники не уверены, что могут сами правильно составить текст договора.

После того, как все договоренности достигнуты, необходимо подать пакет бумаг в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в регистрирующий орган.

После проверки всех документов будет оформлено свидетельство, подтверждающее переход права собственности новому лицу.

Нюансы сделки

Главная сложность, которая возникает в процессе- получение согласия соседей.

Среди наиболее неблагоприятных вариантов развития событий могут быть:

• отсутствие какой-либо реакции на оповещение о продаже;
• отказ в принятии письма;
• отсутствие владельца рядом расположенного помещения и невозможности определения места его нахождения;
• смерть владельца и отсутствие наследников, документально принявших наследство.

В первом случае после истечения 1 месяца проблема разрешиться сама собой, так как молчание подразумевает отказ от приобретения. Сложнее дело обстоит, если лицо отказывается получать оповещение. В такой ситуации необходимо направить письмо с уведомлением и получить подпись об отказе в принятии сообщения. Эта подпись будет подтверждать правильность действий продавца.

В третьем случае продавцу придется пройти самую длительную и серьезную процедуру. Требуется подать иск в суд о том, чтобы признать лицо отсутствующим безвестно. Такая процедура требует больших временных затрат, но обязательна в данном случае.

Если владелец умер, а наследник не принял имущество или не оформил его надлежащим образом, необходимо подать иск в суд о признании его выморочным.